Kat Mülkiyeti Kanunu 1. Bölüm
Kat Mülkiyeti Kanunu 1. Bölüm
Emlak Bilgisi 14.04.2021 04:48:45 Hit: 304 / 309
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayı: 12038
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 4 Sayfa: 2932
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza,
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu
kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı
nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiye-
tine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu
kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalnız
esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanıl-
maya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bö-
lümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya
o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kuru-
lan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa
kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin
ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiye-
tine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Ka-
nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip
olanlara da (kat irtifak sahibi);
KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK - 3)
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen
ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede
(Sözleşme);
Denir.
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-
lantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca
tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı
yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan
ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler,
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve or-
tak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup ba-
ğımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,ku-
yu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve
televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet
merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna
girer.
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi ha-
linde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya
kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve
başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı ku-
rulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan
irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütük-
teki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide
olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tah-
sis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça-
sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlar-
dan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu
haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin hakla-
riyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde,
eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya kira-
lanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde
ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabi-
lir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Önceiikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti ku-
rulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağ-
lanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı
sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bu-
lunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili
diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tes-
cil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla
bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-
ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili ge-
nel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda
yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait ge-
nel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne
tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu di-
lekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimen-
kulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin
ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gös-
terilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için ve-
rilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı ba-
ğımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle
bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bü-
tün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu beledi-
yece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet
planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse
yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tas-
dikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden
tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin-
de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlan-
mış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
planı.
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru ken-
disine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya
istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı
zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütük-
ler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümle-
rine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı
tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde
belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örne-
ği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapıl-
mamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve
tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının
buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentle-
rine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı
ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte
ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat
irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın
kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve
yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar
hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilme-
si, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının
tesciline
ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız
bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına da-
yanılarak yapılır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu ka-
nunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı
bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payla-
rı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının,
sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen
borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına
sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak ta-
yin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına
dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı
fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya
başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde
kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve
ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahat-
sız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak-
la, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölüm-
lerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden her-
hangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine
getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malikle-
rinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve te-
sisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde
