Kat Mülkiyeti Kanunu 1. Bölüm

Kat Mülkiyeti Kanunu 1. Bölüm

Kat Mülkiyeti Kanunu 1. Bölüm
   KAT MÜLKİYETİ KANUNU                              
                                                                                

    Kanun Numarası          : 634                                               

    Kabul Tarihi            : 23/6/1965                                         

    Yayımlandğı R. Gazete   : Tarih: 2/7/1965  Sayı: 12038                      

    Yayımlandığı Düstur     : Tertip: 5  Cilt: 4  Sayfa: 2932                   

                                                                                

                                  BİRİNCİ BÖLÜM                                 

                                  Genel Hükümler                                

                                                                                

     A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:                                          

                                                                                

     I-Genel kural:                                                             

                                                                                

 

     Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza,    

mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli

olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu   

kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.                  

     Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı  

nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiye-

tine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu  

kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.                             

                                                                                

     II - Tarifler:                                                             

 

     Madde 2 - Bu kanuna göre :                                                 

     a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalnız

esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanıl-

maya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bö- 

lümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya 

o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kuru-

lan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);   

     b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa 

kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin   

ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma      

haklarına (Kullanma hakkı);                                                     

     c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiye-

tine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının

bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Ka- 

nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip     

olanlara da (kat irtifak sahibi);                                               

                                                                                

                                                                                

KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK - 3)                                                   

                                                                                

                                                                              

    d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen   

ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);                                           

    e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede           

(Sözleşme);                                                                     

    Denir.                                                                      

    III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:                         

 

    Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-

lantılı özel bir mülkiyettir.                                                   

    (Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan     

anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu          

tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki   

değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına   

göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız            

bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat      

maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için      

mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca       

tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma  

veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.             

    Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan 

sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya         

bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda  

gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.                          

    IV - Ortak yerler:                                                          

 

    Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı 

yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.                

    a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan

ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler,   

sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire 

veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve or-

tak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup ba-  

ğımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,ku-

yu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,                         

     b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp  

kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve   

televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,         

     c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet  

merdivenleri.                                                                   

     Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma   

veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna 

girer.                                                                          

     B) Bağlantılar :                                                           

     I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:                     

 

     Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi ha-  

linde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya  

kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve 

başka bir hakla kayıtlanamaz.                                                   

     Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı ku- 

rulmamış arsa payı bırakılamaz.                                                 

                                                                                

                                                                        

    Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.   

    Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan   

irtifaklar kurulamaz.                                                           

    Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütük- 

teki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide    

olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.                              

    II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:     

 

    Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tah- 

sis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati   

yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça-

sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.         

    Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlar-

dan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu    

haritasında ayrıca gösterilir.                                                  

    Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin hakla-   

riyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.                           

    Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, 

eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya kira-  

lanmış olur.                                                                    

    C)  Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:   

    I - Ortaklığın giderilmesi:                                                 

 

    Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde       

ortaklığın giderilmesi istenemez.                                               

    Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabi-

lir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.                                

    II- Önceiikle satınalma hakkı:                                              

 

    Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti ku-  

rulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağ- 

lanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı 

sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.                                 

    Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması  

halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.           

    Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.                            

    D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:                                        

 

    Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat   

malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bu- 

lunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili

diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.                                

                                                                                

                                      İKİNCİ BÖLÜM                              

                          Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması         

    A) Genel kural:                                                             

 

    Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tes-

cil ile doğar.                                                                  

    Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o         

gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.   

                                                                                

                                                                               

    Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla  

bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.      

    Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-

ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.                

    Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın 

giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,

kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını    

isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere   

dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle    

bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.              

    B) Kat mülkiyeti kütüğü:                                                    

 

    Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti

kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili ge-

nel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.        

    Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda    

yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait ge-

nel hükümlere göre yapılır.                                                     

    Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili        

Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne     

tescil olunur.                                                                  

    C) Kat mülkiyetinin kurulması:                                              

    I - İstem ve belgeler:                                                      

 

    Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)                                

    Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi

hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir 

dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu di-   

lekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimen- 

kulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin  

ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gös-

terilmesi şarttır.                                                              

    Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için ve-

rilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.                

    a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı ba-  

ğımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle 

bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün  maliki veya bü- 

tün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu beledi- 

yece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet

planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;                             

    b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse

yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tas-

dikli bir fotoğraf;                                                             

    c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve   

bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren  

ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden 

tasdikli liste;                                                                 

                                                                              

                                                                                

    d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin-

de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlan-

mış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim

planı.                                                                          

    II - Sözleşme ve tescil:                                                    

 

    Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru ken- 

disine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya   

istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti

veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı  

zamanda tescil istemi sayılır.                                                  

    Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü       

sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine    

çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her

bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı       

arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,     

parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;         

anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin

kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütük- 

ler arasında bağlantı sağlanır.                                                 

    Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil 

kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümle- 

rine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.   

    Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul

niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.      

    (Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı      

tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde         

belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örne-

ği de verilir.                                                                  

     D) Kat irtifakının kurulması:                                              

 

     Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapıl-

mamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve  

tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının 

buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentle- 

rine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı 

ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte  

ayrıca yönetim planı istenmez.                                                  

    Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat   

irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın 

kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve    

yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak

bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar

hanesinde belirtilir.                                                           

    Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilme- 

si, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının    

tesciline                                                                       

                                                                                

ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız

bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına da- 

yanılarak yapılır.                                                              

                                 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM                                   

                Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları           

    A) Kat maliklerinin hakları:                                                

    I - Bağımsız bölüm üzerinde:                                                

 

    Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu ka- 

nunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı  

bütün hak ve yetkilere sahiptirler.                                             

    II - Ortak yerler üzerinde :                                                

 

    Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payla-

rı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.                     

    Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel  

kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki 

ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

    B) Kat irtifakı sahibinin hakları:                                          

 

    Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının,   

sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen  

borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına   

sahiptirler.                                                                    

    (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması

için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak ta-

yin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına   

dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.                               

    (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı    

fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya        

başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde  

kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.                                              

                            DÖRDÜNCÜ BÖLÜM                                      

         Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları                 

    A) Kat Maliklerinin borçları:                                               

    I - Genel kural:                                                            

 

    Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve  

ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahat-

sız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak-

la, karşılıklı olarak yükümlüdürler.                                            

    Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölüm-  

lerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden her-

hangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine 

getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.        

    Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.           

    II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:               

 

    Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile    

güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.                   
                                                 

    (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malikle-

rinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve te-  

sisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde