Kat Mülkiyeti Kanunu 2. Bölüm
Kat Mülkiyeti Kanunu 2. Bölüm
Emlak Bilgisi 14.04.2021 04:50:45 Hit: 99 / 99
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat ma-
liklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en
az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir
taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu
her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halin-
de, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımın-
dan yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç
bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla
verilir.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hak-
kına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız
bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu
bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün
oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne
alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde
hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir;ancak aynı
kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
IV - Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yöne-
tim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat
malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri
arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneti-
ciler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara
bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numara-
ları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplan-
tıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu ay-
kırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa
dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikle-
ri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdaha-
lesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlar-
da bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kara-
rını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lü-
zumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı
mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak
hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ve-
ya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu
kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atan-
ması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen
yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden
atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöne-
tici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat
maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince
atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe,
kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa,
onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart
edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması ha-
linde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapı-
sı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu
yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin
başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alın-
masına kesin olarak hükmolunur.
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim pla-
nında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi
bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta
için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip mik-
tarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan iş-
ler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yöne-
tim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yet-
kili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın
kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat malik-
lerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülki-
yeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere mu-
teber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı göste-
rilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapı-
lan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci madde-
de sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin bel-
geleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yöneti-
ci tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin
son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecik-
meksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara
göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat ma-
likinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imza-
ları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak
yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir
ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri
ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkra-
sında belirtilen belgelerden sayılır.
III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman
yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,ana-
gayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan
giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun
yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden
istenebilir.
IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından
noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse,
yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi
feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat
maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret ta-
yin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasın-
dan atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katı-
lacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış
ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin ya-
rısına katılmaz.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı
olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebi-
lir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa;
bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,
hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek -12)
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna ve-
rebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlar-
da, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri
kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim
tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği
taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer
hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her say-
fası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza eder-
ler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında
bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha
rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar-
sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma
oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz
kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi
halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu
konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya
yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bü-
tün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere
katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların ya-
pılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun kül-
li veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine
sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya
ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine
tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında
24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi
için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni
ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa
paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, ta-
pu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı
kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kü-
tüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski
kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;
Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi ka-
tılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle aza-
lan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikle-
ri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin
arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek
şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski
resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yap-
tıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni
malik veya malikler adına tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya
anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması
gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri
karar üzerine yapılabilir.
ALTINCI BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması
ile:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinme-
