Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Bölüm

Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Bölüm

Kat Mülkiyeti Kanunu 3. Bölüm
II - Anayapının harap olması:                                               

 

    Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mül-

kiyeti kendiliğinden sona erer.                                                 

    Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün mali-

ki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlar-

dan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait

arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine          

devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat    

mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur;      

arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde,       

harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün   

kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü         

maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti  

kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.                                               

    Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat   

mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan    

bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.

    Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeni-  

den yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap 

olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tari-

hinden başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye 

mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve  

onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devre-

dilir.                                                                          

    Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süre-

ler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde  

beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki 

kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.                    

    III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:                                    

 

    Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harab-

olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu   

idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap  

olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi 

yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki,     

zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu        

olup, Hazine sorumlu değildir.                                                  

    Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak   

gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiye-

ti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle,  

arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edi-  

lir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri   

yürür.                                                                          

    Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından    

yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı  

ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.                           

                                                                                

                                                                            

    B) Kat irtifakının sona ermesi:                                             

 

    Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, ta-

pu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sil-

direrek bu irtifaka her zaman son verebilirler.                                 

    Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı

yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.   

    (Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):                                 

    Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında ve-

rilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üze- 

rine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irti- 

fakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre   

istem üzerine yeniden uzatılabilir.                                             

    Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki ka- 

yıt silinir.                                                                    

                                                                                

                                YEDİNCİ BÖLÜM                                   

                                Son Hükümler                                    

     A) Yasaklar:                                                               

 

     Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer       

kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir    

bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak      

hakkı kurulamaz.                                                                

     Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.                     

     B) Yeni duruma uyma :                                                      

     I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:       

 

     Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun  

yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir gayri-

menkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi  

tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan    

gayrimenkullerin mülkiyetinin  2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine          

çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmaz-

sa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.                

     Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine  

çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu     

ideresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci   

maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde          

fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi      

yeter.                                                                          

     Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun gider- 

lerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan  kaçınamazlar; kaçınılırsa, haki- 

min müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.                       

     II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :                          

 

     Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda 

mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe gir- 

mesinden başlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun      

uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir:                          

                                                                             

    a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak   

sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında,   

bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Mede-

ni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanu-

nunun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.                       

    b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) ben-

dindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden

kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.                

    c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç

yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu 

çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin    

değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması   

suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiple- 

rinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün   

hak sahiplerine bildirilir.                                                     

    Bu  hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan   

doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının 

tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.        

    Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilme- 

sinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz   

edebilirler.                                                                    

    III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:               

 

    Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün pay-  

daşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına   

faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat   

mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı         

yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine 

katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.                              

     C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin  

durumu:                                                                         

 

     Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,             

ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, 

İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün  

malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine   

göre yapılır.                                                                   

     Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki  

geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gider- 

mekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en  

fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın alma-

sını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık gi-

derilmiş olur.                                                                  

     Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde   

bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat 

gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre         

mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,    

                                                                                

                                                                            

eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp 

ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca tak-

dir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.      

    D) Harç ve vergiler:                                                        

 

    Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması,          

mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaf-  

tır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak    

haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce ku-   

rulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çev- 

rilmesi işlemlerine de şamildir.                                                

    Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bu- 

lunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.                       

    E) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:                                     

 

    Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan,    

yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785  

sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili        

belediyece yerine getirilir.                                                    

                               SEKİZİNCİ BÖLÜM (1)                              

                               Devre MÜlk Hakkı                                 

 

    Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölü-

mün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın    

belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak   

hakkı olarak kurulabilir.                                                       

    Bu hakka devre mülk hakkı denir.                                            

 

    Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı

olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirle- 

nir.                                                                            

    Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına

çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.                                 

    Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.         

    Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve

temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.                                         

 

    Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15    

günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa dev-

re mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.             

 

    Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların   

tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk

hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belir- 

tilir.                                                                          

 

    Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin

ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve    

usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ay- 

rılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirle- 

nir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleş- 

mesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.      

---------------------                                                           

(1) Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sa- 

    yılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.                                 

                                                                                      

    Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler,  

kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat ma-  

likleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine gö-

re atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebi- 

lir.                                                                            

 

    Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden      

bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında          

kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı   

değildir.                                                                       

 

    Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün or- 

tak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini is- 

teyemezler.                                                                     

 

    Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde   

belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı   

sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdur- 

lar.                                                                            

    Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahi- 

binden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek 

ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve   

tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organ-

larına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan  

ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.                                          

 

    Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumlu- 

luklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya

yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer   

kanun hükümleri uygulanır.                                                      

    Görevli mahkeme:                                                            

 

    Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)                                    

    Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde

çözümlenir.                                                                     

    Kullanma yerlerinin boşaltılması:                                           

 

    Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)                                  

    Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından   

sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kalorifer- 

ci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görev- 

leri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde bo-

şaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat 

maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalma- 

dan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. 

İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini

durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.             

    Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:                             

 

    Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)                                   

    Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan   

hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:                    

    a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının   

veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya    

                                                                                            

blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat   

mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifak-

larının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına   

bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.                                        

    b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri,   

bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat   

malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir    

kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini   

ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.      

    c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesin-

de, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur  

    Kat irtifakına geçiş:                                                       

 

    Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)                                  

    Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptı-

rılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az   

beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, 

karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payla-

rın, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşa- 

ğıdaki şartlarla karar verilir:                                                 

    a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat    

edilmiş olması,                                                                 

    b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş 

kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen 

iki ay içinde uyulmamış olması,                                                 

    c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen    

rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.                                

    F) Yürürlük tarihi:                                                         

 

    Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)    

    G) Yürütme makamı:                                                          

 

    Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1)              

                                      *                                         

                                     * *                                        

    23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER:     

    1)  13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri: